餐飲選址是投資者餐飲創(chuàng)富之門(mén)的第一道關(guān)卡。選址選好了，就如在戰(zhàn)場(chǎng)中占據(jù)了有利地形，取得地利優(yōu)勢(shì)。選址沒(méi)有選好，緊靠后天在經(jīng)營(yíng)、推廣方面的努力，往往也無(wú)力回天。一起來(lái)看一下餐廳選址的六大致命錯(cuò)誤和十大法則。

致命錯(cuò)誤一：盲目進(jìn)入新場(chǎng)地

有一個(gè)新建的十分優(yōu)越的場(chǎng)地，各方面都很理想，但是生意就是不好，問(wèn)題是出現(xiàn)在招商的這部分。因?yàn)橘?gòu)物中心資源整合不足，品牌落位規(guī)劃欠缺，造成整個(gè)商場(chǎng)死氣沉沉;開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大招商面積創(chuàng)造業(yè)績(jī)拼命利用空間做加法，犧牲原本的功能定位，更不在乎已進(jìn)商家的存活，品牌布局混亂，動(dòng)線(xiàn)破壞，可見(jiàn)度不高，廣告位設(shè)置不夠等等諸多因素，最終造成不少進(jìn)駐的餐飲品牌大多沒(méi)堅(jiān)持多久就果斷關(guān)張退場(chǎng)。

在二、三線(xiàn)城市，在建、待建，建成放空的購(gòu)物中心很多，我們應(yīng)該更多關(guān)注開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)，規(guī)劃，招商，運(yùn)營(yíng)，營(yíng)銷(xiāo)，物管等綜合實(shí)力。千萬(wàn)不要被他的招商推廣誤導(dǎo)，要有自己的判斷，寧可等開(kāi)業(yè)后第二波品牌調(diào)整時(shí)找機(jī)會(huì)進(jìn)入，也不要貿(mào)然第一個(gè)吃螃蟹。

致命錯(cuò)誤二：貪便宜進(jìn)駐樓中樓店面

餐飲老板希望將店面開(kāi)進(jìn)樓中樓，意在搶奪大樓內(nèi)集中的人群，但這也是純?cè)谝欢L(fēng)險(xiǎn)的。首先，大樓內(nèi)部各樓層的空置率能否穩(wěn)定在一個(gè)較低的水平;其次，大樓內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣如何，是更喜歡到周邊換一下環(huán)境嘗試新品，還是喜歡在樓內(nèi)簡(jiǎn)單吃一吃;再次，大樓周邊是否有足夠多的餐飲配套，自家的餐飲服務(wù)從菜品、環(huán)境、服務(wù)上是否能做出差異。此外，在純辦公區(qū)做樓中樓店，工作日的生意主要集中在午餐，而周六周日則幾乎沒(méi)有生意。如此短的營(yíng)業(yè)時(shí)間給餐廳的營(yíng)收帶來(lái)更大的壓力。

雖然，進(jìn)駐這樣的樓中樓，大多可以拿到優(yōu)惠的租金價(jià)格或者支付政策，但面對(duì)上述種種風(fēng)險(xiǎn)，仍難以抵抗。因此，做辦公區(qū)生意，營(yíng)業(yè)時(shí)間比較有限，再加上門(mén)店設(shè)立在樓中，更加無(wú)法將外界的人流引入。選擇店中店，要加倍謹(jǐn)慎。

致命錯(cuò)誤三：過(guò)分相信二房東

很多鋪面是掌握在二房東手里的。如上文第一個(gè)致命案例所述，二房東也相當(dāng)于一個(gè)招商經(jīng)理，他的眼界和能力如何，同樣影響到整個(gè)地方生意的好壞。在廣州有一個(gè)案例，一個(gè)將2000多平方物業(yè)承租下來(lái)的二房東先是引入過(guò)氣的服裝銷(xiāo)售店面，后來(lái)在過(guò)年的時(shí)候因?yàn)榍废戮揞~債務(wù)直接違約，索性放下?tīng)€攤子不干了，導(dǎo)致大房東強(qiáng)行收回房產(chǎn)，入駐的商家無(wú)辜躺槍?zhuān)捌谕度胪耆踪M(fèi)。

在碰到這樣的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該秉承下面兩個(gè)原則：絕不和三房東簽約;與二房東簽約，必須拿到大房東的同意轉(zhuǎn)租證明書(shū)面文件。在選址的時(shí)候，不能感情用事，生意有很多風(fēng)險(xiǎn)，而能控制的風(fēng)險(xiǎn)必須掃清障礙，排除隱患。

致命錯(cuò)誤四：目光短淺

專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商圈店5年前，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)老百姓的日常生活還沒(méi)有明顯影響的時(shí)候，各種批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)是非?；钴S的。經(jīng)濟(jì)的活躍是由人帶動(dòng)的，只要有人，快餐就不用擔(dān)心。而近年來(lái)，當(dāng)淘寶，京東，天貓等越來(lái)越影響人們?nèi)粘Ｉ畹臅r(shí)代來(lái)臨時(shí)，一切經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的變化令人措不及防。因此，選址的時(shí)候要了解目標(biāo)位置所處行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，對(duì)一個(gè)行業(yè)固有的認(rèn)知變化非?？?，原本火熱的商圈很可能第二天就冷清了。

因此，不要看現(xiàn)在人多，那只是表象。創(chuàng)業(yè)者需要考察的是商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，了解發(fā)展趨勢(shì)和方向，對(duì)生意可持續(xù)性有個(gè)判斷。

致命錯(cuò)誤五：選址分析停留在表象

什么是表象?你看到街上人來(lái)人往，看到大家大包小包消費(fèi)，這些都是表象，也可能是假象。在一些人流量大，人員密集的地方，很可能這些人都是流動(dòng)人口，進(jìn)店的欲望和需求并不強(qiáng)烈。

我們選址判斷的標(biāo)準(zhǔn)看來(lái)光憑人流數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還要考量有效人流。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，消費(fèi)能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準(zhǔn)定位。

致命錯(cuò)誤六：貪圖好位置卻選擇了畸形的房屋結(jié)構(gòu)

一位餐飲老板曾經(jīng)為了拿下一個(gè)位置極佳的鋪面，選擇了一個(gè)呈窄長(zhǎng)形狀的鋪面，其面積就像智利的國(guó)土。這個(gè)店原本是停車(chē)場(chǎng)的通道，由于地理位置實(shí)在太好，被加建改造起來(lái)做商業(yè)。位置雖好，可用戶(hù)體驗(yàn)極差。

上述餐飲選址的六大致命錯(cuò)誤，也是餐飲老板創(chuàng)業(yè)中最容易碰到、最容易犯的六大雷區(qū)。在餐廳選址的時(shí)候，一定把握三房東絕不簽約、房產(chǎn)有瑕疵勿入、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)不談、不在人流動(dòng)線(xiàn)上不談、招牌位不好不談、房屋設(shè)計(jì)畸形不談等原則，切勿因?yàn)橹遍_(kāi)業(yè)而在選址上草草了事，也不能因?yàn)槭″X(qián)而在選址上貪圖便宜，最終對(duì)后續(xù)生意帶來(lái)持續(xù)、致命的傷害。餐廳選址有哪十大法則?

法則一：跟隨競(jìng)爭(zhēng)者

很簡(jiǎn)單，跟著你的競(jìng)爭(zhēng)者，在其店址附近的一定區(qū)域內(nèi)選址。

1、確定跟隨對(duì)象。進(jìn)入某區(qū)域前，先調(diào)查該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者，從中選擇那些在店址方面與你相近且成功的。

2、跟隨的對(duì)象可以是多家。因?yàn)槿魏我粋€(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的選址都是有限的，不可能覆蓋所有合適的商圈。

3、以競(jìng)爭(zhēng)者店址為中心，向四周擴(kuò)散式選址。擴(kuò)散區(qū)域要控制好，不能無(wú)限制地縮小(如在同一幢樓里、隔壁或?qū)γ?或擴(kuò)大(如超出了該店所處的商圈)，依據(jù)自身情況具體對(duì)待。

4、確保一個(gè)原則--所選店址必須有足夠的市場(chǎng)容量。

深圳面點(diǎn)王董事長(zhǎng)曾說(shuō)：“在深圳有50家麥當(dāng)勞、45家肯德基，面點(diǎn)王現(xiàn)在是30家，有20多家面點(diǎn)王與洋快餐相鄰或?qū)?。哪里有肯德基、麥?dāng)勞，哪里就有面點(diǎn)王。”

“與洋快餐相鄰相對(duì)開(kāi)店，并不僅僅是為了競(jìng)爭(zhēng)。肯德基、麥當(dāng)勞選址考察論證科學(xué)細(xì)致，周?chē)h(huán)境。人口密度、人口結(jié)構(gòu)、道路交通、建筑設(shè)施等都(會(huì)做)定量分析……跟著他們，準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)?！?/span>

法則二：跟隨業(yè)態(tài)互補(bǔ)者

有些業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)、服務(wù)內(nèi)容上是互補(bǔ)的，你就可以把店開(kāi)在它旁邊，為顧客帶來(lái)完整的“一條龍”服務(wù)。

比如在體育場(chǎng)內(nèi)及旁邊，前來(lái)運(yùn)動(dòng)的人們存在其他需求，你可以提供餐飲，運(yùn)動(dòng)服裝零售、便利店或咖啡茶飲等。

又如在旅游景點(diǎn)旁邊，你可以開(kāi)設(shè)餐飲、照相館、照片沖洗店、便利店。手機(jī)充電服務(wù)，紀(jì)念品零售店等。

法則三：搭車(chē)式選址

如果你有很強(qiáng)的交際能力或有一定的人脈關(guān)系，可以與和你業(yè)務(wù)有密切聯(lián)系的公司結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅選址成本更小，店址還有保障。

比如，國(guó)內(nèi)某SPA和某知名連鎖酒店合作，雙方約定該連鎖酒店每家都以較低價(jià)格出租一定的面積用來(lái)開(kāi)設(shè)SPA.如此，不僅方便了酒店的客人，也給SPA帶來(lái)了極大的便利，一方面一勞永逸地解決了選址問(wèn)題，另一方面大大降低了成本。

法則四：自己掃街

簡(jiǎn)言之，就是你自己親自或派人實(shí)地考察，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)可用店址的機(jī)會(huì)。

1.確定重點(diǎn)掃街區(qū)域。在掃街前須制定一個(gè)詳細(xì)、科學(xué)的路線(xiàn)圖，以免重復(fù)或遺漏。

2.準(zhǔn)備好掃街工具。包括紙，筆、照相機(jī)、房屋基本情況表等記錄工具，帶上移動(dòng)電話(huà)，當(dāng)?shù)氐貓D和自己制定的路線(xiàn)圖。對(duì)于較大區(qū)域的掃街可用機(jī)動(dòng)車(chē)。否則，最好用自行車(chē)甚至步行。

3.掃街人員現(xiàn)場(chǎng)考察。對(duì)于公開(kāi)的店址租售信息，一旦發(fā)現(xiàn)要立即聯(lián)系了解基本情況，并記錄在《房屋基本情況表》，最好能現(xiàn)場(chǎng)看房或約定看房時(shí)間。如果該址符合基本條件，還要拍攝店內(nèi)外的各種照片，以便其他人也能獲得感性認(rèn)識(shí)。

對(duì)于非公開(kāi)的符合選址標(biāo)準(zhǔn)的店址信息，則應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)。詢(xún)問(wèn)時(shí)，一定要講禮貌和技巧，最好直接詢(xún)問(wèn)該店一把手;同時(shí)，不要太張揚(yáng)，以免給出租人帶來(lái)不適。

4.每天掃街結(jié)束后，一定要做個(gè)完整的記錄并進(jìn)行總結(jié)，尤其要認(rèn)真整理《房屋基本情況表》，以便將來(lái)審核、評(píng)估店址。如果有幾批人分頭掃街，則每天還應(yīng)碰頭，互相交流信息。

5.對(duì)所有的備選店址分別評(píng)估、談判，直至最終簽約。

由于好的店址通常全有許多競(jìng)爭(zhēng)者在搶?zhuān)虼四憧梢酝瑫r(shí)看房和談判，保證第一時(shí)間得到好店址。

法則五：找職業(yè)中介

房地產(chǎn)中介一般都掌握著豐富的關(guān)系網(wǎng)和資源，但良莠不齊，要善于借助其資源，也要謹(jǐn)慎辨別，以免受騙。

1.查找并確定盡可能多的主攻商鋪的中介。

2.核實(shí)中介的實(shí)力與資信，確定準(zhǔn)備合作的幾家。雖然有些從事中介業(yè)務(wù)的個(gè)人和非正規(guī)組織可能會(huì)有些獨(dú)特的信息且價(jià)格便宜，但相關(guān)權(quán)益一旦受損將得不到保證。正規(guī)公司除了經(jīng)營(yíng)合法之外，還會(huì)提供許多獨(dú)特的服務(wù)，比如幫助你貸款，提供第三方擔(dān)保、協(xié)助辦理租售事宜，甚至協(xié)助你分析市場(chǎng)與商圈、規(guī)劃裝潢店面等。

3.與選定的中介洽談，告知詳細(xì)的選址要求。如果選址是秘密進(jìn)行的，那么你一定要與對(duì)方簽署保密協(xié)議，以免選址信息被泄露。

4.專(zhuān)人負(fù)責(zé)每天與中介溝通，跟蹤其選址信息和進(jìn)度。

5.評(píng)估并確定中介推薦的店址。

法則六：發(fā)布廣告

1.確定發(fā)布媒介。一般來(lái)講，店址信息的廣告多見(jiàn)于報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)。張貼海報(bào)等幾種媒介。所選媒介只要能覆蓋你想選址的區(qū)域即可，但要讓你的目標(biāo)受眾能頻繁。深度地接觸。這意味著你不能只看價(jià)格，更要關(guān)注性?xún)r(jià)比。

2.編制尋租或?qū)な蹚V告文件。文件的形式、格式、措辭和設(shè)計(jì)既要考慮到保密性和其他特殊要求，還必須與媒介特質(zhì)相匹配。

3.時(shí)刻保持聯(lián)系方式暢通，詳細(xì)記錄每個(gè)反饋信息。在首次接到信息時(shí)，不要忙于做出判斷，要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的反饋調(diào)查后再做出取合。

4.整理廣告反饋信息，逐個(gè)研究、分析并初步確定可能的對(duì)象，然后回訪、最終確認(rèn)。

法則七：利用供應(yīng)商資源

門(mén)店的供應(yīng)商也能為選址服務(wù)。這些供應(yīng)商包括：設(shè)備、商品供應(yīng)商、人員、信息、資金、技術(shù)、裝修等服務(wù)供應(yīng)商。

他們可能同時(shí)為多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者提供商品或服務(wù)，掌握同類(lèi)型店的很多店址，熟悉每個(gè)店址的經(jīng)營(yíng)狀況，能幫助你做出更準(zhǔn)確的判斷。

1.根據(jù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)審，選定能給你帶來(lái)最有效選址信息的供應(yīng)商。通常，門(mén)店的主營(yíng)商品、主營(yíng)設(shè)備或行業(yè)特定供應(yīng)品供應(yīng)商是最佳對(duì)象。比如你要開(kāi)美容院，那么美容設(shè)備、美容品的供應(yīng)商就是最佳選擇。

一般而言，要選擇規(guī)模大、業(yè)內(nèi)名聲好的供應(yīng)商。你也可以去對(duì)手店內(nèi)實(shí)地訪查，搜集供應(yīng)商信息，選擇供應(yīng)范圍廣、客戶(hù)多的供應(yīng)商。

2.選定供應(yīng)商之后，主動(dòng)和供應(yīng)商聯(lián)系。如果你向他進(jìn)貨，通常他會(huì)非常樂(lè)意向你提供店址和競(jìng)爭(zhēng)者的信息。當(dāng)然，出于職業(yè)道德，有些供應(yīng)商可能不會(huì)向你提供相關(guān)信息，甚至?xí)峁┮恍┨摷傩畔?，所以要有所分析和篩選。

3.根據(jù)供應(yīng)商提供的信息，采取對(duì)應(yīng)的選址方法。比如：

□供應(yīng)商說(shuō)某店經(jīng)營(yíng)每況愈下，不妨去調(diào)查此店是否有轉(zhuǎn)讓或出售的意圖;

□供應(yīng)商說(shuō)某店經(jīng)營(yíng)狀況非常好，訂貨量一直較大甚至持續(xù)增加，不妨調(diào)查該區(qū)域的同類(lèi)市場(chǎng)是否飽和。若嚴(yán)重不飽和，開(kāi)店成功率會(huì)大很多;

□論證店址時(shí)可以征求供應(yīng)商的意見(jiàn)，這些意見(jiàn)通常有很重要的參考價(jià)值;

□有的供應(yīng)商為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，會(huì)刻意去研究自己的商品或服務(wù)的市場(chǎng)，所以他們可能有大量備選地址信息。

法則八：開(kāi)發(fā)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)

把要選址的信息告訴你的“關(guān)系產(chǎn)”，讓他們提供信息給你。“關(guān)系戶(hù)”可以是你的親朋好友、舊熟新識(shí)。

1.簡(jiǎn)單整理選址信息，形成一個(gè)關(guān)于選址要求的文字材料，不必特別詳細(xì)但一定要準(zhǔn)確，保證信息真實(shí)、有效地傳遞。

2.確定信息傳遞的第一批“關(guān)系戶(hù)”.他們有店址信息，或是沒(méi)有，但能傳遞給有店址信息的“關(guān)系戶(hù)”.你把選址信息透露給你的“關(guān)系戶(hù)”時(shí)，他們?cè)偻嘎┙o各自的“關(guān)系戶(hù)”.依此類(lèi)推，選址信息會(huì)以幾何級(jí)數(shù)迅速擴(kuò)散。如果你沒(méi)有“關(guān)系戶(hù)”，團(tuán)隊(duì)每個(gè)成員總該有些吧!

3.組織專(zhuān)人整理與分析選址信息的傳遞以及反饋信息。

法則九：租房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)選址有著深刻的研究(住宅開(kāi)發(fā)商也會(huì)涉及底層商鋪開(kāi)發(fā)的問(wèn)題)，同時(shí)也掌握著大量的可選地址，和他們合作很不錯(cuò)。

但是，一定要區(qū)分三種不同的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并分別采取相應(yīng)的措施

法則十：搜尋免費(fèi)地址源信息

在信息爆炸的今天，各種媒介都有可能提供關(guān)于店址的信息，所以你一定要善于發(fā)現(xiàn)并利用這些信息，尤其是那些免費(fèi)或以極低的成本就可輕松獲得的店址信息。

1.互聯(lián)網(wǎng)。你可以在專(zhuān)業(yè)搜索網(wǎng)站輸入關(guān)鍵詞搜索，也可以在專(zhuān)業(yè)中介網(wǎng)站、分類(lèi)信息網(wǎng)站、地區(qū)性網(wǎng)站、各種論壇、聊天室里查詢(xún)或發(fā)布信息。熱點(diǎn)新聞的評(píng)論、自己的網(wǎng)站，博客也是不錯(cuò)的選擇。

2.店外張貼。那些意欲出讓自己店面的人經(jīng)常會(huì)在店外及附近張貼海報(bào)，你可以留意所要進(jìn)入?yún)^(qū)域的這些張貼。

3.廣告。通常，城市日?qǐng)?bào)或晚報(bào)上會(huì)有大量的這種廣告，只要留心，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)不少店址信息。

選址注意點(diǎn)：

餐廳一般都開(kāi)在商業(yè)街，不考慮租金的前提下，連接兩條繁華商業(yè)街之間的街道，寬度在8~25米，就可以考慮。如能爭(zhēng)取到兩條繁華商業(yè)街中的廣告位，火爆基本沒(méi)問(wèn)題。

1. 一定要遠(yuǎn)離的地方

首先，必須遠(yuǎn)離垃圾傾倒點(diǎn)、公共廁所、高大樹(shù)木、成片難以逾越的綠化帶、隔離帶等，因?yàn)檫@些會(huì)給顧客帶來(lái)不便或不好的用餐體驗(yàn)。

其次，要避開(kāi)強(qiáng)于自己的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要宣傳位置，以免“以卵擊石”。

2. 不必?fù)尩摹氨貭?zhēng)之地”

街道、過(guò)街天橋、地下隧道、地鐵站的出入口處一般較為繁華，視性較強(qiáng)、交通便利，是餐飲店必爭(zhēng)之地。

但租金比街道中間要高很多，人群流動(dòng)較快，經(jīng)營(yíng)休閑食品為主的餐飲店，不必爭(zhēng)搶這種位置。街道中間地帶，雖人流密度較小，但有些人多次往返選擇商品，也是不錯(cuò)的選擇。

3.值得注意的細(xì)節(jié)

兩個(gè)路燈之間的人往往不如兩個(gè)路燈下的人多;靠近大型購(gòu)物中心、超市、停車(chē)場(chǎng)的位置很好，如果資金實(shí)在有限，大型商場(chǎng)的地下一層、二層以上也不錯(cuò)。

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