餐廳選址時(shí),必須考慮的12項(xiàng)關(guān)鍵評(píng)估指標(biāo)商業(yè)模式
選址是開餐飲店的開端, 誰都愿意選一個(gè)生意興隆的旺地。但人在事中迷,事與愿違的情況并不少見,即便是有經(jīng)驗(yàn)的餐飲人通常也會(huì)犯錯(cuò)誤。
看走眼有時(shí)并不在當(dāng)事者本人,而在于事物的變化和綜合因素,這些因素,其中哪一點(diǎn)都有可能起作用。
因此開餐廳,選址是你開展餐飲事業(yè)的重中之重,選址決定了開店成功率的60%。
新開店鋪的選址評(píng)估策略,是將選址諸多重要指標(biāo)當(dāng)中,選擇出最重要的12項(xiàng)指標(biāo)作為首要的評(píng)估內(nèi)容。
如下圖所示,有12項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)以及相應(yīng)的權(quán)重,包括:租金日營比25%,主商圈12%,副商圈8%,立地6%,面積6%,店寬<角間>6%,店寬<一面>6%,路寬5%,人流量10%,視野性6%,車輛???%,通行方向5%。
得分標(biāo)準(zhǔn):總分100分,70以上為好,40-70為中,40以下為差。
以類似肯德基、麥當(dāng)勞等快餐店的行業(yè)應(yīng)用為例,下圖是選址評(píng)估網(wǎng)的《連鎖租用版》所默認(rèn)的評(píng)估指標(biāo),以下就6個(gè)最重要指標(biāo)進(jìn)行簡單說明:
1.租金日營比:根據(jù)租金日營比以平均1:5為標(biāo)準(zhǔn)基線。例如:第一年?duì)I業(yè)額預(yù)估360萬以上,控制新址租金在5天的營業(yè)額以內(nèi),這是最重要的評(píng)估指標(biāo),權(quán)重最高達(dá)到25%。
2.商圈類型:就快餐店業(yè)態(tài)而言,主要是評(píng)估營業(yè)力驅(qū)動(dòng)為導(dǎo)向,因而主商圈應(yīng)首選零售商圈的大賣場及百貨公司,其次為城市商業(yè)街商圈為城市最熱鬧的地段,最后才是社區(qū)商業(yè)商圈。
3.立地:街店最好選擇在角位間,如位于大型零售商場則需要有外露面。
4.面積:快餐店對(duì)于面積有一定要求,面積在200—300㎡為佳。事實(shí)證明面積越大則營業(yè)額越高,因此分值設(shè)置則越高。
5.店寬:位于角位間正面面寬不得小于8米;位于非角位間正面面寬不得小于12米。
6.預(yù)估人流量:根據(jù)新址所在商圈類型、路寬、立地、天氣、日期、時(shí)段及平日、節(jié)假日等條件的人流量預(yù)估。一般要求平常日15,000人以上,節(jié)假日20,000人以上的門前人流量。
7.路寬:路寬也不宜過寬。最理想的路寬為25米雙向車道,盡量避免在單向道及護(hù)欄/四車道以上開店。
8.視野性:招牌盡可能在100米以上可以很清楚的看到為佳,最少也要在50米前看到,這是必要的條件。
9.車輛??浚嚎拷访娴牡瓯容^理想,且最好有一些空間,利于車輛??抠徫?。
10.通行方向:盡可能考慮在順向車道開店,避免在其逆向車道或者附近設(shè)店。
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