從外婆家、黃記煌等10家餐企選址標(biāo)準(zhǔn),總結(jié)出這幾條經(jīng)驗專欄
餐廳經(jīng)營不善,花心思或許還能救回來。但是如果選址不對,那還沒開業(yè)就應(yīng)該就死了差不多一半。
餐廳選址的經(jīng)驗看了又看,問了又問,心里還是沒底?不妨學(xué)習(xí)一下大牌的選址標(biāo)準(zhǔn),看看人家是怎么選門店的。
餐廳選址主要看幾個要素:地段、人流量、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等,但是在實際操作中總會難以面面俱到,因此大多數(shù)餐飲企業(yè)都會根據(jù)自己的業(yè)態(tài)選擇合適的店鋪。
下面紅餐網(wǎng)小編就外婆家、小南國、俏江南等10家餐企的選址標(biāo)準(zhǔn),為大家總結(jié)出一些餐廳選址的關(guān)鍵。
10家知名連鎖餐企選址標(biāo)準(zhǔn)
外婆家:購物中心、商業(yè)街,看中廣告位
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-中餐
品牌定位:中高檔
面積需求:800-1000㎡
合作期限:5-10年
物業(yè)使用方式:租賃
首選物業(yè):購物中心,商業(yè)街
開店方式:獨立經(jīng)營
物業(yè)要求
商業(yè)街區(qū),人流量較高,周邊品牌業(yè)態(tài)聚集,有較高消費能力。門店形象良好,有獨立招牌和廣告位,門寬不少于三米,店面方正。
小南國:商務(wù)區(qū),面積需求大,注重物業(yè)管理
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-中餐
品牌定位:中高檔
面積需求:700-1500㎡
合作期限:5-10年
物業(yè)使用方式:租賃
首選物業(yè):購物中心,商業(yè)街
開店方式:獨立經(jīng)營
物業(yè)要求
1)城市的商業(yè)中心、繁華商圈;
2)交通便利,單店面積:700-1500平方米;
3)城市人口:100萬以上
設(shè)計要求: 樓層層高5米以上
能承受租金: 看具體區(qū)域的行情,沒有特別限制
選址要求: 主要是商務(wù)區(qū),而不是繁華的商業(yè)區(qū)。最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè),能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。
一茶一坐:成熟商圈,臨街一層店面
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-中餐
品牌定位:中高檔
面積需求:350-400㎡
合作期限:5-10年
物業(yè)使用方式:租賃,合作
首選物業(yè):購物中心,社區(qū)商業(yè),商業(yè)街,百貨
開店方式:獨立經(jīng)營
物業(yè)要求
1)成熟商圈:商業(yè)+商務(wù)型商圈,商業(yè)商圈;
2)樓層:一層,1+2層,2層+1層門面;
3)面積:使用面積350-400平方左右,如樓層單層層高在5.3以上,可以考慮做夾層,面積可控制在250-300平方左右;特別規(guī)定:不能在住宅樓下;基礎(chǔ)設(shè)施:水,電,媒,上下排水,隔油等。
同慶樓:注重交通設(shè)施,租期長
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-大型酒樓/美食廣場
品牌定位:高檔
面積需求:1000-5000㎡
合作期限:12-15年
物業(yè)使用方式:租賃,購買
首選物業(yè):購物中心,商業(yè)街
開店方式:獨立經(jīng)營
物業(yè)要求
1)地理位置和交通情況
臨近公路干線、地鐵沿線、交通樞紐、機場、火車站、汽車樞紐站等位置,臨近工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心等交通便利地點?! ?/span>
2)市場條件
所處區(qū)域內(nèi)有較為合理的行業(yè)分布,如辦公、購物、娛樂等場所與之互補;該區(qū)域有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前;周邊較多企事業(yè)單位和交大的人流量、車流量。
黃記煌:社區(qū)型街市,關(guān)注停車場等基礎(chǔ)設(shè)施
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-中餐
品牌定位:中高檔
面積需求:250-500㎡
合作期限:5-8年
物業(yè)使用方式:租賃
首選物業(yè):購物中心,商業(yè)街,百貨,其他
開店方式:獨立經(jīng)營
物業(yè)要求
1)商圈選擇:社區(qū)型或便利型商業(yè)街市、人流量大的街道、商鋪門前五封閉交通格蘭、高于1.8米的綠化;
2)目標(biāo)客戶群:以上班一族、家庭、個人消費為主;
3)面積:250平方米以上;
4)建筑要求:餐廳門前須有相應(yīng)的停車場,具備出發(fā)污水排放的生化處理裝置以及有限排放通道;
5)租金承受:視地段、商圈確定租價。樓上餐廳租金略低。
6)租期:3年以上。
川味觀:社區(qū)商業(yè)街,注重樓高和基礎(chǔ)設(shè)施
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-大型酒樓/美食廣場
品牌定位:中高檔
面積需求:200-500㎡
合作期限:3-5年
物業(yè)使用方式:租賃
首選物業(yè):社區(qū)商業(yè),商業(yè)街,其他
開店方式:加盟經(jīng)營
物業(yè)要求
1)商圈選擇:客流繁忙之處,如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭,以及消費水平中等以上的區(qū)域性商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。
2)建筑要求:框架結(jié)構(gòu),層高不低于4.5米。配套設(shè)施:電力不少于20千瓦/100平方米,有充足的自來水供應(yīng),有油煙氣排放通道,有污水排放、生活處理裝置,位置在地下室或一、二、三樓均可;
3)面積要求:200-500平方米。
毛家飯店:商務(wù)區(qū),注重交通及面積
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-大型酒樓/美食廣場
品牌定位:中高檔
面積需求:300-500㎡
合作期限:5-10年
租金預(yù)算:3-10元/天/平方米
物業(yè)使用方式:租賃,購買
首選物業(yè):購物中心,社區(qū)商業(yè),商業(yè)街
開店方式:獨立經(jīng)營
物業(yè)要求
1)城市的商業(yè)中心、繁華商圈;
2)交通便利,單店面積:700-1500平方米
3)城市人口:100萬以上。
設(shè)計要求: 樓層層高5米以上
能承受租金: 看具體區(qū)域的行情,沒有特別限制
選址要求: 主要是商務(wù)區(qū),而不是繁華的商業(yè)區(qū)。最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè),能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。
避風(fēng)塘:寫字樓,租期長
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-中餐
品牌定位:大眾化
面積需求:550-650㎡
合作期限:8-10年
物業(yè)使用方式:租賃
首選物業(yè):購物中心,商業(yè)街,其他
開店方式:獨立經(jīng)營,合作經(jīng)營
物業(yè)要求
首選物業(yè):為寫字樓底商及配套商業(yè),社區(qū)底商及配套商業(yè);
物業(yè)使用:租賃;
需求面積:550-650平米;
合同期限:8年以上。
俏江南:商務(wù)區(qū),注重物業(yè)管理
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-中餐
品牌定位:高檔
面積需求:600-800㎡
合作期限:8-10年
物業(yè)使用方式:租賃,購買
首選物業(yè):購物中心
開店方式:獨立經(jīng)營
物業(yè)要求
1)城市的商業(yè)中心、繁華商圈;
2)交通便利,單店面積:600-800平方米;
3)城市人口:100萬以上;
設(shè)計要求: 樓層層高5米以上。
能承受租金: 看具體區(qū)域的行情,沒有特別限制;
選址要求: 主要是商務(wù)區(qū),而不是繁華的商業(yè)區(qū)。最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè),能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)。
徳香苑北京烤鴨:購物中心,注重廣告位
業(yè)態(tài)類別:餐飲美食-中餐
品牌定位:中高檔
面積需求:300-500㎡
合作期限:8-10年
物業(yè)使用方式:租賃
首選物業(yè):購物中心
開店方式:獨立經(jīng)營,加盟經(jīng)營
物業(yè)要求
1)店鋪面積應(yīng)控制在300-500平米。
2)店鋪簽約期應(yīng)控制在1-3年左右。
3)店鋪應(yīng)有獨立廣告位,同時在餐飲類廣告專區(qū)有相應(yīng)的廣告位。
4)店鋪開業(yè)所需水、電、氣等相應(yīng)的條件。(附工程配套條件表)
備注:表格數(shù)據(jù)選自商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院
這10家餐企,有做高端餐飲的,也有做中高端以及社區(qū)餐飲的,他們的需求可能各不相同,但是從他們的選址標(biāo)準(zhǔn)中我們可以窺探出以下的幾條經(jīng)驗:
商業(yè)中心,購物中心、社區(qū)商業(yè)街是不會出錯的熱門
無論是一直走購物中心路線的外婆家,精致高端路線的俏江南,還是社區(qū)街邊店為主的黃記煌、毛家飯店,這10家餐企的選址標(biāo)準(zhǔn)無一不是在成熟的商圈。不出錯的選址,自然是成熟商圈里面的商務(wù)區(qū)、購物中心。
但是,由于這些餐企都是連鎖經(jīng)營為主,財大氣粗對于租金的敏感度不高。這個對于初創(chuàng)或者資本不足的餐飲老板來說,則可以考慮次一級的商圈或者商業(yè)街。
選址除了地段,租期是重要的指標(biāo)。
10家餐企中,外婆家、小南國、一茶一坐、黃記煌、毛家飯店、避風(fēng)塘、俏江南、徳香苑等8家餐企對于租期專門提出了5-10年的要求,甚至有的提出了15年的租期需求。
這是為什么呢?做過餐飲的人都知道,長租肯定是比短租劃算,并且有利于避開風(fēng)險。餐飲做的是長期生意,如果房東只愿意和你簽2-3年,估計你的店生意剛有起色,那么就面臨著要么漲租,要么再次找鋪面的局面。
餐廳裝修是一筆大費用,搬遷也是如此,因此大家在選址的時候要考察是否適合長租。
根據(jù)業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式選擇購物中心還是臨街社區(qū)店
外婆家等進(jìn)駐的是購物中心為主,因此他們對于樓層的敏感度不高。川味觀的業(yè)態(tài)使得他們即使是地下室也可以接受,但是一茶一坐、黃記煌等則主要是追求臨街店鋪或者商業(yè)中心里面的一、二層。
購物中心租金相對昂貴,人流相對集中,但是經(jīng)營時長有所限制。臨街店鋪一二層客流量大,經(jīng)營時長不受限制。外婆家主要做正餐,一茶一坐主要做休閑簡餐,針對的是住戶和上班族,因此這個經(jīng)營時間可以適當(dāng)延長。
無論選擇哪種這個都是根據(jù)各自的經(jīng)營模式來選的。
好的物業(yè)能為你后期省一半的麻煩
細(xì)心的讀者會發(fā)現(xiàn),小南國、俏江南、毛家飯店都在標(biāo)準(zhǔn)后面注明了“最好是業(yè)權(quán)單一的物業(yè),能提供更加人性化的物業(yè)管理服務(wù)” 。
他們?yōu)槭裁茨敲纯粗匚飿I(yè)管理呢?開過餐廳的老板就知道,好的物業(yè)管理可以為你減少至少一半的麻煩。首先就是餐廳裝修期間,好的物業(yè)可以讓你避免其他商戶投訴、加快進(jìn)度;其次,就是在消防驗收過程中會給你很大的幫助;最后,經(jīng)營過程遇到什么檢修檢測問題,可以很快幫你解決,并且還能為你減少一些地痞流氓的騷擾。
所以,在選址時順便考察一下你的物業(yè)公司。
選址,基礎(chǔ)設(shè)施不能省
黃記煌要求有停車場、排污設(shè)施,徳香苑要求具備水電氣還有附上工程配套條件表。這些都是基礎(chǔ)設(shè)施是否完善的表現(xiàn)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施,證明周圍的商圈成熟,即使是新的商圈也能快速發(fā)展起來。不然,顧客吃飯沒有地方停車,那么就少了一部分客源了。
其他:廣告位、面積、樓高等也不容忽視
外婆家、徳香苑等都明確要求有廣告位,而10家餐企中超鍋半數(shù)以上要求樓高的。廣告位除了做形象宣傳展示外,更多的是給你的目標(biāo)顧客一種指示作用。特別是,如果你的餐廳位置并不是很靠路邊的時候,廣告位就顯得尤為重要了。
餐廳的樓高,不但顯得廣闊舒服,還有利于后期裝修。如果你的樓高不高,那么做一個吊頂基本上就要將空間占光了,顧客進(jìn)去肯定會覺得逼仄,空氣不流通。
而樓高5米以上的話,那么除了好的裝修,還可以做夾層,這樣就等于多了餐位,都是省出來的錢。
小結(jié)
餐廳選址的標(biāo)準(zhǔn)是多樣化的,不同的業(yè)態(tài),不同的經(jīng)營模式需求各不相同。無論怎么選擇,最重要的就是量力而行,適用為佳。
你的選址標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的?歡迎留言與我們探討!
備注:文中表格數(shù)據(jù)選自商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院
本文來源:紅餐網(wǎng),由餐飲界moderamystic.com整編報道,轉(zhuǎn)載請注明來源!
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